Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз рассказал на Международном жилищном конгрессе об условиях реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»
9 октября 2019 года в Санкт-Петербурге в рамках Международного жилищного конгресса прошла Конференция «Массовое жилищное строительство: закон и рынок».
Вице-президент НОСТРОЙ, руководитель рабочей группы по общественному мониторингу нацпроекта «Жилье и городская среда» Антон Мороз в начале своего выступления напомнил о прошедшем 25 сентября Форуме по устойчивому развитию СЗФО и о состоявшихся ранее аналогичных Форумах в СКФО и УФО. Их целью являлось проведение общественного мониторинга реализации Национального проекта «Жилье и городская среда» в регионах, а также переход строительной отрасли на новые механизмы финансирования жилищного строительства.
Антон Мороз заключил, что поскольку в этом году ни один из основных показателей нацпроекта выполнен не будет, то в настоящее время, в том числе по предложению НОСТРОЙ, рассматривается вопрос о корректировке показателей Национального проекта на 2019-2020 годы при сохранении итоговых показателей на 2024 год.
Далее вице-президент НОСТРОЙ обратил внимание на тот факт, что в настоящее время застройщики не торопятся получать новые разрешения на строительство, а их выход на строительный рынок с новыми проектами в значительной степени сдерживается низкой рентабельностью проектов. Кроме того, растёт количество обанкротившихся застройщиков и, как следствие, они уходят с рынка. Одной из причин сложившейся ситуации Антон Мороз назвал рост стоимости строительных материалов и топлива, что понижает маржинальность проектов у застройщиков.
Другой причиной ухода застройщиков с рынка, по словам спикера, является недоступность проектного финансирования, с которой в настоящее время сталкиваются региональные застройщики.
Согласно организованному НОСТРОЙ опросу застройщиков о способах финансирования проектов строительства, по состоянию на 1 сентября 2019 года проектным финансированием охвачено только 6,7% процентов рынка, 12,9% надеются получить проектное финансирование в будущем. Таким образом, только около 20% рынка обеспечено или будет обеспечено проектным финансированием.
«Наши данные, а также аналитика Центрального банка, ДОМ.РФ и Минстроя России показывает, что по состоянию на 1 октября текущего года в зоне риска остались порядка 23% проектов или около 28 млн. км. м. текущего строительства, которые не могут достраиваться по старой схеме, но пока не получили проектное финансирование. Анализируя региональный аспект, мы видим, что больше всего проектного финансирования получено в Южном и Центральном федеральных округах, а минимальный объем наблюдается в Северо-Кавказском и Северо-Западном федеральных округах»,- отметил вице-президент НОСТРОЙ.
Сейчас наиважнейшей задачей является увеличение доступности проектного финансирования. Для этого, по словам Мороза, необходимо, во-первых, принять меры по увеличению финансовой устойчивости застройщиков при переходе на эскроу-счета: «Нужно законодательно урегулировать отношения застройщиков и банков, поскольку отсутствие конкуренции банков в регионах дает им основания навязывать застройщикам трудновыполнимые условия проектного финансирования. Например, избыточные требования к предмету залога, необоснованное повышение ставки проектного финансирования в ходе строительства и так далее. Кроме того, мы неоднократно говорили о необходимости установления стандартов проектного финансирования и о том, что Рекомендации Минстроя, ДОМ.РФ и ЦБ от 15 апреля 2019 года не оказывают серьезного влияния на увеличение объемов проектного финансирования и на совершенствование взаимоотношений застройщиков и банков, поскольку в них не отражены такие ключевые моменты, как критерии расчета ставок проектного финансирования, условия договора целевого кредита, требования к предмету залога и так далее. Пока этот вопрос никак не решается. Помимо прочего необходимо принять закон и при предоставлении проектного финансирования или внести соответствующие нормы в 214-ФЗ, которые бы предусматривали меры по увеличению финансовой устойчивости застройщиков при переходе на проектное финансирование, а именно: запрет на капитализацию процентной ставки за время строительства до открытия эскроу-счетов, установление предельного числа банковских комиссий и их размеров в связи с выдачей проектного финансирования (за выдачу кредита, за поддержание лимита и так далее), установление запрета на увеличение ставки проектного финансирования в ходе строительства, предоставление возможности застройщикам осуществлять приобретение земельных участков с использованием расчетов площадями в домах, строительство которых должно будет производиться на данном участке, внедрение механизма выкупа за счет средств бюджета необходимых объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, обеспечивающей интересы жителей, приобретающих квартиры в строящихся застройщиком домах, а также предоставление проектного финансирования на строительство таких объектов по нулевой ставке».
Во-вторых, необходимо нести изменения в налоговое законодательство, а также принять меры по развитию института гарантирования ДОМ.РФ, которое позволит региональным застройщикам с низкой рентабельностью получить проектное финансирование, поскольку сейчас такое гарантирование в регионах пока не развито.
И последнее - применить к перешедшим на механизм эскроу-счетов застройщикам «регуляторную гильотину» в целях исключения избыточного контроля за их деятельностью.
«При выполнении всех перечисленных условий проектное финансирование сможет заработать в больших объемах», - считает Антон Мороз.
В завершение своего выступления он ещё раз напомнил о тех мерах, которые предлагает НОСТРОЙ для того, чтобы остановить уход застройщиков с рынка и достигнуть необходимых показателей национального проекта. Данные предложения были озвучены президентом НОСТРОЙ Антоном Глушковым на совещании у заместителя Председателя Правительства РФ Виталия Мутко, были одобрены, и в настоящее время по ним ожидается соответствующее поручение Правительства РФ.
Среди предложенных мер - увеличение объемов строительства жилищного фонда социального использования; развитие рынка арендного жилья; защита малого и среднего предпринимательства в строительной сфере; проведение индексации сметных нормативов; развитие индустрии строительных материалов и проектов индустриального домостроения в регионах; обеспечение жилищного строительства земельными ресурсами, обеспеченными необходимой градостроительной документацией и инфраструктурой; снижение связанных с подключением к сетям инженерно-технического обеспечения расходов, для чего нужно предоставить ресурсоснабжающим организациям льготное кредитование на длительный период с последующим возвратом средств за счет потребителей ресурсов.
«Кроме того, мы предлагаем создать систему государственной поддержки экспорта строительных услуг российскими компаниями, установить для региональных и муниципальных органов власти целевые показатели по вовлечению в оборот с целью застройки подготовленных земельных участков, устранить избыточные технические требования при строительстве МКД и общественно-деловых зданий, стимулировать рост и развитие компетенций в строительстве на всех уровнях - от подрядчиков до заказчиков, ввести обязательную независимую оценку квалификации и создать Центр финансового консультирования застройщиков», - заключил Антон Мороз.