В Калининграде обсудили повышение доступности проектного финансирования и вопросы взаимодействия с банками
10 октября 2019 года в Калининграде Ассоциация Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Строительный союз Калининградской области» совместно с Калининградским региональным объединением работодателей «Союз строителей Калининградской области» под эгидой Министерства строительства и ЖКХ Калининградской области провели совещание на тему «Повышение доступности проектного финансирования. Вопросы взаимодействия с банками».
В состав президиума вошли заместитель председателя Правительства Калининградской области Александр Рольбинов, министр регионального контроля (надзора) Калининградской области Елена Серая, министр строительства и ЖКХ Калининградской области Сергей Черномаз, президент АНП «СРО «ССКО» Борис Калинин, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.
Антон Мороз озвучил изменения, которые готовятся в действующее законодательство и нормативы, предложения НОСТРОЙ по всем направлениям исполнения нацпроекта «Жилье и городская среда», которые были сформированы по результатам взаимодействия с саморегулируемыми организациями, с застройщиками и строителями на территориях регионов. Он коротко рассказал о реформе ценообразования, о контрактной системе, о возможностях НОСТРОЙ в утверждении новых нормативов в строительстве и о проводимой нацобъединением работе по защите малых предприятий строительного комплекса.
Затем вице-президент НОСТРОЙ приступил к основному докладу, в котором рассказал об условиях реализации нацпроекта. Также в своем выступлении Антон Мороз обратил внимание на тот факт, что в настоящее время застройщики не торопятся получать новые разрешения на строительство, а их выход на строительный рынок с новыми проектами в значительной степени сдерживается низкой рентабельностью проектов. Кроме того, растет количество обанкротившихся застройщиков и, как следствие, они уходят с рынка. Одной из причин сложившейся ситуации спикер назвал рост стоимости строительных материалов и топлива, что понижает маржинальность проектов у застройщиков, а другой причиной является недоступность проектного финансирования, с которой в настоящее время сталкиваются региональные застройщики.
Согласно организованному НОСТРОЙ опросу застройщиков о способах финансирования проектов строительства, по состоянию на 1 сентября 2019 года проектным финансированием охвачено только 6,7% процентов рынка и 12,9% надеются получить проектное финансирование в будущем. Таким образом, только около 20% рынка обеспечено или будет обеспечено проектным финансированием.
«Наши данные, а также аналитика Центрального банка, ДОМ.РФ и Минстроя России показывает, что по состоянию на 1 октября текущего года в зоне риска остались порядка 23% проектов или около 28 млн. км. м. текущего строительства, которые не могут достраиваться пол старой схеме, но пока не получили проектное финансирование».
Низкие показатели объема проектного финансирования не позволяют застройщикам браться за новые проекты, именно поэтому на данный момент наиважнейшей задачей является увеличение доступности проектного финансирования, для решения которой необходимо принять меры по увеличению финансовой устойчивости застройщиков при переходе на эскроу-счета.
«Нужно законодательно урегулировать отношения застройщиков и банков, поскольку отсутствие конкуренции банков в регионах дает им основания навязывать застройщикам трудновыполнимые условия проектного финансирования. Например, избыточные требования к предмету залога, необоснованное повышение ставки проектного финансирования в ходе строительства и т.д. Кроме того, мы неоднократно говорили о необходимости установления стандартов проектного финансирования и о том, что Рекомендации Минстроя, ДОМ.РФ и ЦБ от 15 апреля 2019г. не оказывают серьезного влияния на увеличение объемов проектного финансирования и на совершенствование взаимоотношений застройщиков и банков, поскольку в них не отражены такие ключевые моменты, как критерии расчета ставок проектного финансирования, условия договора целевого кредита, требования к предмету залога и т.д. Пока этот вопрос никак не решается. Также требуется принять закон и при предоставлении проектного финансирования или внести соответствующие нормы в 214-ФЗ, которые бы предусматривали меры по увеличению финансовой устойчивости застройщиков при переходе на проектное финансирование, а именно: запрет на капитализацию процентной ставки за время строительства до открытия эскроу-счетов, установление предельного числа банковских комиссий и их размеров в связи с выдачей проектного финансирования (за выдачу кредита, за поддержание лимита и т.д.), установление запрета на увеличение ставки проектного финансирования в ходе строительства, предоставление возможности застройщикам осуществлять приобретение земельных участков с использованием расчетов площадями в домах, строительство которых должно будет производиться на данном участке, внедрение механизма выкупа за счет средств бюджета необходимых объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, обеспечивающей интересы жителей, приобретающих квартиры в строящихся застройщиком домах, а также предоставление проектного финансирования на строительство таких объектов по нулевой ставке».
Нужно нести изменения в налоговое законодательство, принять меры по развитию института гарантирования ДОМ.РФ, которое позволит региональным застройщикам с низкой рентабельностью получить проектное финансирование, поскольку сейчас такое гарантирование в регионах пока не развито, а также применить к перешедшим на механизм эскроу-счетов застройщикам «регуляторную гильотину» в целях исключения избыточного контроля за их деятельностью. Именно при выполнении всех перечисленных условий, по мнению Антона Мороза, проектное финансирование сможет заработать в больших объемах.
В завершение своего выступления он еще раз напомнил о тех мерах, которые предлагает НОСТРОЙ для того, чтобы остановить уход застройщиков с рынка и достигнуть необходимых показателей национального проекта. Данные предложения были озвучены президентом НОСТРОЙ Антоном Глушковым на совещании у заместителя Председателя Правительства Российской Федерации Виталия Мутко, были одобрены, и в настоящее время по ним ожидается соответствующее поручение Правительства Российской Федерации. Это увеличение объемов строительства жилищного фонда социального использования; развитие рынка арендного жилья; защита малого и среднего предпринимательства в строительной сфере; проведение индексации сметных нормативов; развитие индустрии строительных материалов и проектов индустриального домостроения в регионах; обеспечение жилищного строительства земельными ресурсами, обеспеченными необходимой градостроительной документацией и инфраструктурой; снижение связанных с подключением к сетям инженерно-технического обеспечения расходов, для чего нужно предоставить ресурсоснабжающим организациям льготное кредитование на длительный период с последующим возвратом средств за счет потребителей ресурсов.