Актуальные вопросы гражданско-правовой ответственности подрядчиков и застройщиков осветил вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз на конференции РБК
Сегодня, 9 сентября на площадке РСПП в формате очного и онлайн-участия под модераторством управляющего директора «РБК-Недвижимость» Игната Бушухина прошла конференция на тему «Бесконфликтное строительство: безопасность инвестиционного климата».
Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз в своем выступлении коснулся споров о качестве жилья в рамках 214-ФЗ. Он сообщил, что согласно проведенному НОСТРОЙ исследованию, количество застройщиков, сталкивающихся с проблемой злоупотребления правами потребителей, за последние два года существенно возросло, появляются все новые и новые формы злоупотреблений несовершенствами существующего законодательного регулирования. Специализированные юридические компании, констатировал спикер, активно работают в трети российских субъектов.
«К примеру, в Красноярске, в Челябинске, Перми, Екатеринбурге совершенно открыто размещаются рекламные щиты, в новостройках распространяются объявления юридических компаний, которые «помогут» получить компенсацию от застройщика за мелкие отклонения. Штрафные санкции исчисляются десятками миллионов рублей, а в отдельных случаях заканчиваются банкротством компании-застройщика», – отметил Антон Мороз.
Вице-президент НОСТРОЙ представил собравшимся разработанный в рамках подготовки очередного плана мероприятий «Трансформация делового климата» по направлению «Градостроительная деятельность» перечень предложений по изменению норм 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей, а также смежного законодательства.
Предложения делятся на 3 основных блока:
- разработка и нормативное установление порядка проведения экспертизы и оценки выявленных строительных недостатков объекта долевого строительства;
- совершенствование и гармонизация законодательства в части классификации недостатков объекта долевого строительства;
- установление обязательного досудебного порядка урегулирования споров при выявлении строительных недостатков объектов недвижимости и закрепление императивным образом очередности предъявления дольщиком требований к застройщику.
В числе прочих вопросов, требующих проработки, Антон Мороз назвал совершенствование законодательства об уступке права требования, а также в части определения предельного размера штрафных санкций в случае выявления недостатков объекта долевого строительства (с учетом принципа соразмерности) и в части регулирования вопросов гарантийного срока на объект долевого строительства, отделочные работы, инженерное оборудование.
Отдельно докладчик осветил актуальные вопросы гражданско-правовой ответственности подрядчиков и застройщиков. Так, треть от всех споров по договорам подряда, рассматриваемым арбитражными судами, составляют споры о нарушении подрядчиком качества выполненных работ. Выступающий заметил, что заказчик не вправе обосновывать некачественность выполненных подрядчиком работ их несоответствием требованиям ГОСТ, если в договоре отсутствует ссылка на ГОСТ и работы выполнены в соответствии с условиями договора.
Следующими идут споры о дополнительных работах, не учтенных в проектной документации. Рассматривая гражданско-правовую ответственность подрядчика за качество работ по договору строительного подряда, в НОСТРОЙ считают необходимым определить пределы, до которых подрядчик может отклониться от обязательных требований при осуществлении строительства, а также внести ясность в терминологию и технические параметры.
«В ГК РФ фактически перечисляются основные технические параметры здания и сооружения, отклонение от которых может влиять на дальнейшую эксплуатацию здания или сооружения. Решить проблему можно, сделав в статье 754 ГК РФ бланкетную диспозицию, заменив неопределенные понятия на ссылки на технические регламенты», – резюмировал он.
Также среди острых вопросов вице-президент НОСТРОЙ назвал консервацию объектов в секторе госзаказа. Отдельной проблемой является период судебных процессов до расторжения контракта, когда работы уже не производятся, контракт не расторгнут, и у сторон контракта нет такой обязанности. В качестве решения спикер предложил включить в контракт соответствующее условие с указанием обязанности в случае расторжения осуществлять консервацию объекта.
«Хочу обратить внимание, что при этом подрядчик – член СРО обеспечивает свою ответственность на всех этапах конкурентной процедуры, исполнения, гарантийных обязательств несколькими уровнями. Таким образом заказчик не понесет никаких убытков. Говоря о госсекторе, у подрядчика может возникнуть необходимость предоставить восемь инструментов обеспечения своих обязательств. Единоразовым обеспечительным платежом из них являются только взносы в компфонды СРО, все остальные оплачиваются по каждому контракту отдельно. В связи с чем НОСТРОЙ предлагает отменить обеспечение исполнения контрактов ценой менее 60 млн руб и гарантийных обязательств для членов СРО во избежание дублирования обеспечений».