Нужны ли девелоперам благоустройство, транспортная доступность и социалка?

27 апреля 2021 года в онлайн-формате прошел круглый стол на тему: «Нужны ли девелоперам благоустройство, транспортная доступность и социалка?». Мероприятие организовано в рамках прямых эфиров «О недвижимости доступно» от компании «Митсан Консалтинг» совместно с Национальным объединением строителей. Модераторами выступили вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз и управляющий партнер «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин.

В своем вступлении Антон Мороз подчеркнул, что обсуждаемая тема – одна из актуальных и злободневных. НОСТРОЙ, НОПРИЗ, саморегулируемые организации и застройщики приняли активное участие в разработке Стратегия агрессивного развития инфраструктуры, которую совсем недавно успешно защитил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

При этом вице-президент НОСТРОЙ отметил, что проблема обеспечения социальной и инженерной инфраструктурой зачастую ложится на региональную и федеральную власть, а также на плечи застройщика, что не может не отразиться на покупателях с точки зрения ценовой политики. Спикер считает, что это комплексная история, и здесь важно соблюсти баланс интересов, определить, где взять деньги на инфраструктуру, а также как и на каких условиях привлечь инвесторов. Так, для привлечения частных денег в строительство инфраструктуры как раз выпущены инфраструктурные облигации ДОМ.РФ. В целом же, по словам Антона Мороза, необходимо обеспечить комплексное развитие территорий чтобы то жилье, которое строится, было востребовано у покупателей.

О разнице между инженерной и социальной инфраструктурой рассказала руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерина Коган. По ее словам, обеспечение инженерной инфраструктурой зависит от того, какой объект строится. Как правило, по общепринятым нормам это все необходимые коммуникации – наличие отопления, канализации, газа и водопровода. К социальной же относится обеспечение школами, детсадами, рабочими местами, коммерцией - то есть тем минимумом, который востребован в конкретном районе. Коган отметила, что клиенты большое внимание обращают именно на благоустройство, а инженерные коммуникации воспринимаются как само собой разумеющееся.

Директор по коммерческой недвижимости MR Group Александр Сурменев сообщил, что социальная и коммерческая инфраструктура в рамках жилого комплекса является приоритетной. Поскольку в московском регионе с инженерной инфраструктурой проблем нет, то упор делается на социальную. Здесь у застройщика возникают трудности с медицинским комплексом, поскольку это достаточно серьезный и сложный объект. Ключевой проблемой является дальнейшая эксплуатация и использование социальных объектов, которые, как правило, город брать не хочет, и застройщику приходится эксплуатировать их самостоятельно. Также докладчик предложил подумать над тем, как защитить детские и дошкольные учреждения в рамках общедомового использования, подчеркнув важность зонирования придомовой территории.

Директор ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» Дина Саттарова затронула проблему обеспечения объектов социальной инфраструктурой в Москве. По ее словам, такие объекты невозможно передать в муниципальную собственность, поскольку они должны подходить под определенные критерии для этого. В среднем же на развитие социальной инфраструктуры в столице застройщиками расходуется 8% от всего объема затрат на строительство, инженерной – около 6%.

Советник губернатора Астраханской области Алексей Рассказов поведал о текущей ситуации с обеспечением инфраструктурой в Астрахани, отметив, что этот вопрос решается силами области и муниципальных образований, а не ложится на инвесторов и застройщиков.

Кроме того, участники дискуссии задались вопросом: можно ли привлечь частные деньги в развитие инженерии и социалки. Заместитель директора по научной работе ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» Николай Кикава предупредил, что надо смотреть на условия, по которым строит девелопер. А строит он согласно нормативам градостроительного проектирования. И, например, в регионах, где непрочный платежеспособной спрос, инвестор действует на грани своей рентабельности. То, в какой степени город может поучаствовать в развитии территории, зависит от оценки коммерческой и бюджетной эффективности.

Директор компании «Новые горизонты» Роман Храмов обратил внимание на то, что планирование общественных пространств сегодня происходит по остаточному принципу. На вопросы, связанные с благоустройством, как правило, уже не остается средств, поэтому к этой задаче надо подходить комплексно на этапе проектирования.

Проректор по учебной и научной работе, заместитель председателя Учебного совета Университета Правительства Москвы Алексей Александров, в свою очередь, обратил внимание участников на то, как важно обсуждать проблемы и слышать друг друга, а также пригласил всех продолжать данную дискуссию на полях университета.

В продолжение Дмитрий Желнин поинтересовался у застройщиков, насколько они прослушиваются к мнению и пожеланиям покупателей. Девелоперы заверили, что мнение клиентов, конечно же, для них ключевое, и они обязательно учитывают его при выборе концепции строительства. Так, проводимые на постоянной основе опросы показывают, что обязательными требованиями со стороны покупателей является наличие на территории ЖК продуктовых магазинов, спортивных площадок, детских и дошкольных учреждений. Следующие по приоритетности – кафе и рестораны, дома быта, аптеки. И только потом идут внешние характеристики комплекса и его ценовая категория.

Затрагивая вопрос качества городской среды, Николай Кикава рассказал о том, как жители Москвы воспринимают это качество. На первом месте у москвичей – озеленение территории, далее – магазины и объекты социальной инфраструктуры, потом – зоны отдыха, и только на пятом месте, к удивлению эксперта, уровень транспортной доступности. Влияние благоустройства на стоимость недвижимости по разным районам города тоже существенно отличается, и цены зависят от запросов населения. Но чем больше дефицит услуги, тем больше ее вклад в конечную стоимость, подметил докладчик.

Премьера записи круглого стола состоится 30 апреля в 18:00 (МСК) на YouTube-канале «Митсан Консалтинг: диалоги о недвижимости»

ИСТОЧНИК – НОСТРОЙ